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  装饰工程预算方法与技巧及人员管理
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文章发布时间   2010-06-29 11:50:31 文章类别 经营管理
文章内容

装饰工程预算方法与技巧及人员管理
时间:一天 
亚洲十大培训师
四川省装饰协会首席顾问、原四川新华装饰公司总经理
龙云安博士
培训对象:装饰公司经理、项目经理、主管、预算员、设计师
培训目的:让学员能够全面掌握装饰工程预算的方法和技巧,解决装饰工程实践中因预算不当或不合时而造成项目执行过程中的被动和结算过程中的造成的损失。掌握管事公司人员管理技巧和方法
课程大纲
第一章 装饰工程项目预算要点
第二章 装饰工程预算技巧
第三章 装饰工程预算与讨价技巧
第四章 装饰公司人员管理技巧
第一章 装饰工程项目预算要点
案例: 1、套三家装工程项目,装饰公司、无级装饰公司、桥头堡报价方案,有什么不同? 2、200平米写字间招投标如何取得报价优势? (分析预算表,另附)
1、客户心里与预算,
2、工程量和模块量
3、工程档次定位与需求
第二章 预算方法与技巧
一、高中低报价技巧法
案例分析:川大教授楼装修报价经验分享
二、巧用施工图预算、准确施工预算
预算图、施工图的作用、预算图概算和预算
案例:有小区样板房装修报价(只有简单图纸,该楼盘共有业主1200多家,第一套样板房报价的优势,就占领与一片市场)
标准预算定额计价方法
(一)定额单价法
  根据预算定额单位估价表(又称估价表)内容分部分项编制,按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》计算工程量,列表套用地区颁发的预算定额单价表,计算各项费率取费编制而成,称为定额单价法。
具体步骤:
   (1)按照施工图纸计算工程;
    (2)列表套用预算定额单价;
    (3)计算工程直接费;
    (4)计算各项费率取费;
    (5)计算利润,得出工程预算总金额。
请大家分析上述定额预算方法的利弊和市场竞争力
(请问五星级酒店装修上述报价有哪些技巧)  
 (二)实物单价法
    以计算的装饰工程实物用量(材料、设备和人工)乘实物价格(单价),加各项费用,税金和利润编制而成,称为实物单价法。 (根据预算表分析)
具体步骤:
    (1)按照施工图计算工程量;
    (2)按照工程量分析计算材料、人工用量;
    (3)按照工期和劳动力用量计算机械台班用量;
    (4)列表汇总材料、人工机械台班用量,填写材料、人工机械台班单价,计算总价;
    (5)计算各项费用(包括管理费和税金等);
    (6)确定工程利润率,计算总造价。
(三)综合单价法
  综合单价法,是将装饰综合定额单价包括材料费、人工费、机械、各项管理费、税金和利润等,根据计算的装饰工程量列表套综合定额单价,汇总合计,即为工程总金额。

具体步骤:
    (1)按照施工图施工工程量;
    (2)列表汇总工程量填写定额单价;
    (3)计算总价。
第三章 装饰工程预算讨价技巧
预算砍价要适度
     装修前,装饰公司会向业主提供一份预算书。通常装饰公司的预算价格,是由“材料费、人工费、管理费”三部分构成的。其中管理费包含的内容比较多,既有各种管理费用、房租摊消,又有税金和合理的利润等因素。
  一般装饰公司给业主的优惠让利是在合理利润允许的范围内进行的,一般毛利润在30%的话,净利润大概在10%左右,如果业主砍价的幅度超出了净利润的这个范围,装饰公司就可能会亏损,而在目前家装市场竞争很激烈的情况下,装饰公司又希望得到这个工程,那么就会逼得他在“料”或“工”上将失去的损失补回来,这也就是人们常说的“偷工减料”了。
  审核图纸是否准确
     客观地审核装饰预算
在审核预算前,应该先审核好图纸。一套完整、详细、准确的图纸是预算报价的基础,因为,报价都是依据图纸中具体的尺寸、材料及工艺等情况而制定的,图纸要是不准确,预算也肯定不准确。
看工程项目是否齐全
     看完图纸后,要核定预算中所有的工程项目齐全列入预算单,有没有少报一扇门或漏掉厨房墙面贴砖和卧室中踢脚线等现象,这些漏掉的项目到了现场施工时,肯定还是要做的,你就免不了要办增项手续,要增加意料之外的又一笔开支。
案例:新城市别墅装饰预算与施工困境      
计量单位影响结果
     预算书中的计量单位,将会影响到预算的结果。各装饰公司的区别比较大。比如做大衣柜或书柜,有的公司用“延米”,有的用“平方米”,按“平方米”计算的家具不论多高多宽,都按实际平方米数乘以单价去计算,而用“延米”计算的家具是有高度限制的。       
图纸与预算尺寸要一致
     参照图纸核对预算书中各工程项目的具体数量。例如:由图纸上的尺寸计算出铺地砖是50平方米,而预算书是55平方米,这就是明显的误差。
    
材料和工艺说明要具体
      也就是装饰公司应该告诉你,他报的这个价格是由什么材料、什么工艺构成的。材料、工艺不同,价格的差别也会很大。
  如果报价“墙面立邦漆30元/平方米”,显然不够具体。首先,“立邦是一个漆的品牌。它有很多产品,有内墙体、外墙漆、木器漆;内墙漆中又分几大类。
   另外,每种漆又有很多种颜色;涂刷时通常是加20%至30%的水稀释后刷2遍,对有防潮要求的墙面还应该在刷前加一遍底漆;对于墙面基层的处理一般要先刷一遍醇酸清漆封底,然后刮2~3遍腻子找平,彻底干燥后才可涂刷乳胶漆。
特殊情况特别预算
地面平整度太差:地面铺地砖或木地板时,地面都要先找平。平整度太差则需要另做水泥沙浆找平,这是要另外收费的。如果平整较好,只需很少的工作量,则不需收费。这些是要根据现场的情况来定的。
  墙面裂缝:大面积的裂缝处理是要另行收费的。尤其是满铺石膏板,通常每平方米要加收30元以上,这项收费往往在预算中体现不出来,而到现场施工时,根据实际情况才单独提出。
  地砖拼花:有的家庭在铺地砖时喜欢用不同的颜色拼成一定的图案,这笔拼花费用通常也是在结算时才提出来的。
水路、电路施工:预算中关于水路、电路的改造费用通常是先预收一小部分。竣工时再按实际发生的数量进行结算。
第四章 装饰公司人员管理
装饰公司人员工种划分:
设计师、预算员、材料采购员、材料保管、项目经理、现场代表、施工员、施工工人
管理技巧分析:
业务经理控制法
设计师约束法
项目经理控制法


附:
家装工程预算书
装饰工程取费
室内装饰工程预算方案

  

 

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